大手総合不動産『東急不動産』の今後の株価を予想する

東急不動産は渋谷界隈を開発している大手総合不動産企業であり、東急グループの一角です。

総合不動産業界では4位で、東急グループの牙城でもある渋谷以外にも、都内に約100棟以上のオフィスビルを所有しています。

今日はそんな東急不動産の財務分析をしていきたいと思います！

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積極性ある伝統的な総合不動産会社

東急不動産の前身は渋沢栄一が1918年に設立した田園都市株式会社です。

都心五区での住宅、オフィス、商業施設関連の開発を中心に発展してきました。

また、2008年より3年間で総額5,000億円を投じて、積極的な都心部におけるオフィスビル・商業施設開発投資を実行しましたことは業界でも有名です。

下記は、2018年の東急不動産の営業収益、営業利益のポートフォリオです。

営業収益ベースですと、バランスよく収益を獲得しているように見えます。

しかし、営業利益ベースですと、全体の6割ほど占める都市事業に偏っているのが分かります。

今後は、仲介事業、管理事業など他の事業領域の育成が急務となっております。

それでは、東急不動産の近年の経営成績を見ていきましょう。

営業利益は、５年連続で伸び続けています。

都市事業を核に、近年は住宅事業、ウェルネス事業の成長が上乗せされて、非常に良い経営成績となっております。

きちんと本業で利益を生み出していることが見て取れます。

営業利益以下の項目である、経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益についても6年連続の増益となっており、会社トータルで見て好調であると言えます。

なお、ウェルネス事業セグメントでの会員制リゾートホテル「東急ハーヴェストクラブ軽井沢&VIALA」の開業があり、それに伴う共有持分引き渡し、仲介事業セグメントの業績好調などが今期の増収増益原因となりました。

なお、2019年も引き続き過去最高益を見込んでいるそうなので、期待できます！

さて、続いては東急不動産の財政状態を見てみましょう。

ネット有利子負債倍率は過去5年間で減少の一途を辿っており、2018年には2.3倍にまで減りました。

2018年は新規投資などで有利子負債が増加しましたが、公募増資などによる自己資本の増加により、きちんとD/Eレシオをコントロールしております。

持続的な企業成長には、財務基盤の安定化は必須条件であり、財務規律の徹底は不可欠です。

東急不動産は今後も、企業成長のために積極的な不動産投資を行っていきますが、きちんと期間利益による自己資本の増加を踏まえて、このD/Eレシオのコントロールを徹底していきます。

故に、東急不動産の理性的な堅実な財政マネジメントを垣間見ることができます。

さて、続いては東急不動産のキャッシュ・フロー計算書を見てみましょう。

✓営業キャッシュ・フロー

過去4年間プラスですので、東急不動産が現金ベースで実態のあるビジネスを展開してきたことが分かります。この点、評価できます。

なお、2018年は、税金等調整前当期純利益のほか、受託販売預り金の増加などにより、前年と比べて増えております。

✓投資キャッシュ・フロー

投資キャッシュ・フローも過去4年間ずっとマイナスですので、将来のビジネスを見据えた東急不動産の積極的な投資の姿勢を垣間見ることができます。

なお、2018年は、オフィスビルや商業施設などの固定資産投資に現金を使いました。

✓現金及び現金同等物の期末残高

現金及び現金同等物の期末残高も過去一貫してプラスで推移しておりますので、適切なキャッシュマネジメントが遂行されていると言えます。

なお、株式の発行や有利子負債の調達などで2018年は大きく増加しております。

お金を調達しているというと悪いイメージがありますが、きちんと現金ベースで営業キャッシュ・フローを得られておりますので過度の心配は無用です。

以上から、東急不動産は安定的なキャッシュ・フロー経営をしていると言えます。