せーの、全員HAWKS S15〜〜！！
野村勇選手〜〜！！！3ラン本塁打含む猛打賞で大活躍！見事オリックスから逆転勝利有難うございました！
コロナと怪我人続出で主力が大量離脱する中、唯一の開幕一軍スタメンが大活躍で本当に心強いです！
とにかくオールスターまでなんとか前半戦は首位で折り返しましょう！首位死守です！
福岡ソフトバンクホークス公式
今日はギータにも値千金、同点11号ソロアーチも飛び出しまして最高のカード初戦となりました！
福岡ソフトバンクホークス公式
野村選手のヒーローインタビュー！本当に4位でこんなヒーローを引き当てられてただただ感謝です🙇♀️
福岡ソフトバンクホークス公式
本当に嬉しい🦅🦅🦅
明日からも気合い入れて週末3タテと行きましょう！
どうも〜、シンディアです！
は〜い、皆さまありがとうございます、さて始まりました〜本日のさとり世代の株日記！
本日のさとり世代の株日記は、TOPIX Core30にも当然入っている総合不動産業界の雄、三井不動産についてご報告申し上げます！
三井不動産については2020年度と2021年度1Q決算をまとめておりますので、下記をご覧くださいませ！
不動産業界は、2020年は新型コロナウイルス感染拡大を受けた外出自粛の影響で、商業施設およびホテル事業が打撃を受けて、三井不動産も散々たる経営成績となってしまいました。
最大の競合他社である三菱地所も安定キャッシュインが見込めるオフィス賃貸事業は維持できたものの、上記のような商業施設およびホテル事業が打撃を受けて減益決算となりました。
が、先日、三菱地所の2022年3月期決算分析記事で申し上げました通り、三菱地所は見事コロナからの回復を果たしつつあり、来期も2期連続で過去最高益を狙っていける水準であることをご報告させて頂きました。
（三菱地所のURL）こちらは、後日早急にリリースさせていただく予定です🙇♀️
三井不動産は、賃貸、分譲、マネジメントとバランスよく収益ポートフォリオを構築しており、賃貸収益の割合が三菱地所よりも小さい分、三菱地所以上に新型コロナウイルスの影響を受けてしまい、2020年度は散々たる結果に終わってしまいましたが、果たして2021年度の経営成績および来期2022年度の経営見通しはどうなっているのか？
それでは早速三井不動産の2021年度通期決算についてみて参りましょう！
【出典】三井不動産株式会社
三井不動産 2022年3月期連結決算概況
損益計算書
三井不動産の2022年3月期決算は、
営業利益2,449億円(前年比＋412億円)
当期純利益1,769億円(前年比＋474億円)
通期予想を上回る経営結果となり、三菱地所同様に好調な2021年度となりました！
三菱地所が、
営業利益2,789億円(前年差＋545億円)
当期純利益1,551億円(前年差＋195億円)
であることを考えると、三井不動産は、本業の営業利益では劣るものの、最終利益では勝ったという形になります。
こちらがセグメント毎の営業利益の損益計算書となりますが、分譲とマネジメントが過去最高益を実現して利益成長に大きく貢献したことがわかります。
こちらがコロナ影響も考察した営業利益と当期純利益のグラフですが、昨年の2020年度を底として今期2021年度は見事復活し、来期2022年度は営業利益3,000億円を狙う計画であることがわかります。
同時にコロナ影響も来期は200億円程度を見込んでおり、コロナからの本格的な経済再開を前提に来期が計画されていることがわかります。
セグメント営業利益
このように底を見事に脱した三井不動産ですが、2022年3月期のセグメント毎の営業利益についてみておきましょう。
賃貸
賃貸ですが、営業利益の前年比＋92億円とプラスに持ってきましたが、コロナからの回復需要を受けつつ、既存のオフィス賃貸収益を増加させつつも、リモートワークなどコロナで出てきた新しい人々のライフスタイルに適応した事業を展開することで確実に増益に仕上げてきました。
新しい働き方の一つとして挙げられているシェアオフィスについての施策も打っておりますし、
増加するECサービスに応えるためにも、その仕組みづくりについて既存施設とDXの複合的なサービスを提供しております。
分譲
続きまして収益の柱の両輪である賃貸と分譲のもう片方である分譲ですが、2022年3月期は、計上戸数の減少を投資家向け・海外住宅分譲などのキャピタルゲインで補うことで最終的に増益で仕上げた形となります。
確かに2021年度は国内分譲は厳しかったのですが、
投資家向け分譲の営業利益は過去10年間で最高であり、売却実績も多かったことが挙げられます。
マネジメント
最後にマネジメントですが、賃貸と分譲ほど利益は大きくないものの、仲介案件の増加と、リハウス取引単価の向上で＋172億円の増益となりました。
プロパティマネジメントでは、営業利益が312億円とコロナ前と同等の水準まで回復しており、賃貸と分譲以外の十八番以外の事業セグメントでも力強い利益成長が見受けられました。
貸借対照表
これら好調な経営成績を計上した結果、三井不動産の財政状態がどうなったかについて見ておきましょう。
下記の通り、D/Eレシオの低下、および自己資本比率の上昇があり、財政状態は良化したことがわかります。
莫大な固定資産の含み益についても相変わらず3兆円の含み益を保有している形で2022年3月期を終えることができており、財政状態、固定資産の状態については問題ないように見受けられます。
そして、最後にこの保有する不動産資産をもっと効率的に利用して利益を上げていけるようなマネジメントを心がけていくとしております。
ROAは早期に4%台へ、ROEは7%台への復帰が期待されております。
三井不動産 2023年3月期次期業績予想
損益計算書
三井不動産の2023年3月期次期業績予想は、
営業利益3,000億円(前年比＋550億円)
当期純利益1,900億円(前年比＋130億円)
過去最高益を計画しております！そしてこの計画は営業利益、当期純利益ともに三菱地所を上回る経営計画となります！
三菱地所が、
営業利益2,910億円(前年差＋120億円)
当期純利益1,650億円(前年差＋98億円)
であることを考えると、三井不動産は、今年最終利益では勝てたものの、本業の営業利益で負けてしまったリベンジを果たすことを計画していると言えます。
両者ともに来期は最高益を計画しており、この頂上決戦は、三井不動産が現時点では勝ると見て良いようです。
下記の通り、コロナ前の2019年度の営業利益2,806億円、純利益1,839億円を超える計画で、完全にコロナから復活することを証明する1年となりそうです！
そしてこちらが詳細となります。来期も賃貸と分譲の両輪が牽引していく形は変わりません。
今までの中期経営計画VISION2025前半4年間の成果物とともに振り返って最後に株主還元のパートまで走り抜けましょう！
この前半4年間で国内・海外で高付加価値のオフィスを起点としたまちづくりを創造を行ってきました！
特に米国を中心とした賃貸ラボ＆オフィス拡大も加速させ、
東京ドームの買収は記憶に新しく、読売巨人軍とのシナジーでさらに付加価値の高い東京ドーム周辺のまちづくりも加速させます！
コロナで新規需要として出てきたシェアオフィス需要もしっかりと捉える革新的な政策も実行し、コロナに負けずに絶えず三井不動産は新しいことに挑戦し続けてきたと思います！
その甲斐あって、来期は、営業利益3,000億円を達成し、2025年度の3,500億円に向かってさらに今の経営を推し進めていく青写真を描くことができました。
最後に、株主還元です！
三井不動産は、今後は攻めの経営ができるとして、総還元性向を従来の35％から45%へ押し上げました！
三菱地所が、配当性向30%で特に2023年3月期は自社株取得を発表していないことを鑑みると、来期は経営成績でも株主還元でも三井不動産の方が優れていると言えます！
まとめ
最後に三井不動産の最新株価を確認してまとめとさせていただきます。
こちらが6ヶ月の推移ですが、決算発表の5月17日から若干下げるも、日本でのインフレの加速およびコロナ収束に伴う不動産需要が伸びる予想から、三井不動産の2021年度および来期の経営見通しの良化と株主還元の改善を受けて3,000円台にまで届きそうな推移をしております。
長期推移を見ても、新型コロナウイルスが始まった2020年3月あたりで一旦株価2,000円台を割り込む大暴落を経験するも、来るしかった2020年度、回復した2021年度をへて遂にコロナ前の過去5年間最高値の3,000円台まで戻ってくる兆しが確認できます。
配当利回り自体は2%も満ておりませんが、含み益3兆円を抱える都内および海外の優良不動産を有する三井不動産の投資妙味があることが申し上げるまでもございません。
来期の最高益と、総還元性向45%を満たすような株主還元策を実行していけば、4,000円も見えてくると思います。
コロナ＝在宅ワーク、つまりオフィス需要が死ぬという図式を2020年度中は考えておりましたが、先日テスラのイーロン・マスク氏もいう通りイノベーションを重んじる当社は出社を義務付けるというメッセージもあり、その需要に応えるべくシェアオフィスなどの新しい政策を次々に打ち出せたのも評価に値する点であると言えます。
我が国最強の総合不動産企業ですし、2022年度は更なる飛躍ができるものと信じております！
総合不動産の雄、三井不動産の経営進捗から今期も目が離せません！
大注目の1Q決算は8月です！
来週から決算芸人の血がさわぐといいますか、繁忙期に突入いたしますのでまた記事出来次第戦略銘柄中心にご報告申し上げます🙇♀️
それではまたお会いしましょう！
本日の報告は以上となります🙇♀️
さて、今後はコストプッシュ型インフレに端を発した昨今の円安より、大円安時代に突入することが想定されます。
そのような環境下では従来通り、米国株インデックスに思考停止のまま投資して良いのかよく考えるべきです。
三面等価の原則が成り立たない未曾有の事態に、将来の含み益ということで期待するのではなく現在のキャッシュフロー改善に目を向けるキャッシュフロー投資をポートフォリオに加えるべきです。
したがって、今後はポートフォリオに高配当日本株の銘柄を組み込むことをオススメし、その専用口座として松井証券の口座を開設することを強く進言申し上げます🙇♀️
松井証券は、日本株しか取り扱っていませんが、一日の約定代金50万円まで手数料ゼロ円です！！
なんと、SBI証券や楽天証券が約定ごとに課金されるのに対し、
松井証券だけは100万円まで無料です！！！
【引用】MINKABU THE INFONOID, Inc.様
当ブログでも何度も申し上げております通り、戦略銘柄と位置付けている三菱商事、三井物産が減損して再び買い増ししようと思った時、100万円までであれば少なくとも200株は買い増しできるわけですし、定期積立でもナンピンでもとにかく使い勝手が良いです！
コストプッシュ型インフレ、大円安時代を生き残るためには、この円安の時期にドルを買って米国株を買うだけが全てではありません。きちんと円安の時は円建てで高配当のキャッシュイン資産を構築することが必要ですし、その準備としても日本株専用の松井証券の口座を持つことは極めて意味があります！
銘柄のポートフォリオだけではなく、用途別の証券口座も複数持ってポートフォリオを構築すべきです！
松井証券は長い歴史を持つ証券会社でありながら、インターネット取引を最初に導入したり、常に革新的なアイデアを取り入れる証券会社です。
最大手SBI証券や楽天証券と競合してよりよいキャンペーンも定期的に行っているのが魅力的ですね！ぜひとも日本株証券口座＝松井証券のということで解説を強くオススメします！
もしよろしければご覧になり、勉強して頂ければと思います！
家計簿PL、家計資産残高(BS作成)、企業の決算分析とこの資本主義社会を賢明に戦い抜く武器を身につけることができます！
これでも難しい方は初心者用としてこちらがオススメです！！
先月5月は3末決算企業の通期決算発表シーズンであり私の本業発揮の時期でした！
高配当で魅力的な戦略銘柄中心に決算分析記事をご報告させていただいておりますので、引き続きさとり世代の株日記をご愛顧の程お願い申し上げます🙇♀️
2022年3月期分析企業記事
長くなりましたが、今回もお付き合いくださりありがとうございました😊
また次回の記事でお会いしましょう〜
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