三井不動産 2021年3月期決算を徹底解説！

せーの、３１５０〜！！

どうも〜、シンディアです〜

は〜い、皆さまありがとうございます、さて始まりました〜本日のさとり世代の株日記！

本日のさとり世代の株日記は、TOPIX Core30にも当然入っている総合不動産業界の雄、三井不動産についてご報告申し上げます！

三井不動産については以前、ご報告したことがありますので、もしよろしければご覧下さいませ！

不動産業界は、2020年は新型コロナウイルス感染拡大を受けた外出自粛の影響で、商業施設およびホテル事業が打撃を受けたことは皆様もご存知の通りかと思います。

最大の競合他社である三菱地所も安定キャッシュインが見込めるオフィス賃貸事業は維持できたものの、上記のような商業施設およびホテル事業が打撃を受けて減益決算となりました。

三井不動産は、賃貸、分譲、マネジメントとバランスよく収益ポートフォリオを構築しており、賃貸収益の割合が三菱地所よりも小さい分、三菱地所以上に新型コロナウイルスの影響を受けてそうですが、前期2021年3月期はどうだったのでしょうか。

すでに三井不動産の2021年度1Q決算は今週出ておりまして、まずまずの結果であったので一安心です。

その前にまずは、どれだけ2020年度が純利益右肩上がり常勝軍団であった三井不動産のにとって厳しかったのかをご理解頂きたく存じます。

それでは早速、三井不動産の2021年3月期、および2022年3月期の通期見通しについて一緒に見てまいりましょう！

三井不動産 2021年3月期連結決算概況

まずは、視覚的に三井不動産の業績のイメージを持っていただくために、こちらの過去10年間にわたる事業領域毎の積み上げグラフをご覧下さい。

もう言うまでもないですが、2021年3月期は新型コロナウイルスの影響で2021年3月期は減益となってしまい、数年間連続で更新し続けた増益記録はストップしてしまいました。

それでは視覚的に2021年3月期はダメだったなと言うイメージを持っていただいた上で、2021年3月期の連結業績概況を見ていきましょう。

三井不動産の2021年3月度通期実績は、元々期中で新型コロナウイルスの影響を十分に織り込んでおり、減益決算を想定しておりました。

しかし、2021年3月期の実績は、2020年11月の第2四半期決算発表時に発表した通期業績予想を上回る値となっており、減益ながらもその出血を最小限に抑えた守りの仕上げになりました。

後述しますが、来期2022年3月期はV字回復して当期純利益で20%以上の増益を見込むとありますので、2021年3月期は踊り場であったという理解を持って決算を読み取ることが大事ですね。

さて、これらを踏まえた上で、2021年3月期の損益計算書を見てみましょう。

三井不動産の2021年3月期の経営成績は、

営業利益2,037億円(前年差▲768億円、業績予想との差異＋37億円)

当期純利益1,295億円(前年差▲547億円、業績予想との差異＋95億円)

となり、減益なるも半年前に発表した業績予想値はきちんと上回った形となり、なんとか守りきった決算と言えます。

しかし、下記の通り、競合他社と比べてみたところ、残念ながら三井不動産の2021年3月期の経営成績は、営業利益、最終利益ともに競合他社の三菱地所と住友不動産に敗北してしまいました。

ただ、2022年3月期は首位に返り咲く計画ですので、そこは期待ですね。

次に、営業利益2,037億円(前年差▲768億円)と大幅減益となった変動要因を以下の図で整理しておきましょう。

本来であれば、新型コロナウイルス関連で▲840億円となるものの、国内住宅分譲の増益などで粘って、なんとか▲768億円で仕上げた形となります。

なお、ネタバレにはなりますが、来期2022年3月期はコロナウイルスの影響改善が織り込まれて本業の営業利益ベースでも2,300億円と2020年3月期には及びませんが一応V字回復する形となります。

三井不動産のIR資料は他社と異なり若干特殊で、減益原因について詳細を語らない資料となっております。

減益額とその原因となる事業とを結びつけない形での発表資料となっておりますので、次の章にて事業内容について軽く触れて最後に2022年3月期の業績予想を申し上げて終えたいと思います。

三井不動産 ビジネスモデル概況

ここで、三井不動産のビジネスモデルを抑えておきたいと思います。

三井不動産の収益構造は、下記の円グラフの通り賃貸、分譲、マネジメントとバランスよく組まれている点が大きな特徴です。

半分以上を賃貸収益で得る保守的な経営が特徴の三菱地所とは大きく異なりますね。

賃貸の割合が高ければ、三菱地所同様大きく業績を落とすことはなかったでしょうが、逆に分譲、マネジメントと幅広い事業ポートフォリオがあったからこそ、新型コロナウイルスの影響も少しは沈静化するであろう来期2022年3月期には、営業利益2,300億円、当期純利益1,600億円を計画し首位に返り咲ける計画を三井不動産は出せるのでしょう。

そして、この３つの賃貸、分譲、マネジメントの事業を組合わせて持続的な成長を実現しているのですね。

賃貸不動産はインカムゲインの源泉、販売用不動産はキャピタルゲインの創出の源泉と定義されておりますね。

これらを元にこのような様々な成長ドライバーとなる不動産事業に挑戦しているのです。

賃貸事業であれば、日本橋、八重洲の街づくりが有名ですし、

分譲事業であれば、「住宅分譲」と「投資家向け分譲」の2本立てで展開しております。

そして、国内分譲事業の限界を考慮して来期以降、投資家向け分譲を中心に営業利益を創出していく計画となっております。

そして、その先には、着々とグローバル事業があります。

ここ2年間は停滞しておりますが、引き続きまずは最高利益であった2018年度の554億円を超えられるように邁進する姿勢が打ち出されております。

これらの三井不動産のビジネスモデルの特色を押さえた上で、V字回復を想定している来期2022年3月期の業績見通しについて見ておきましょう！

三井不動産 2022年3月期 業績予想

さて、三井不動産の来期の経営見通しですが、一旦新型コロナウイルスの影響がまだ影響することからこの時点で合理性のある見通しを発表するのは難しいと前置きをしつつも、

それでは三井不動産の2022年3月期の通期業績見通しを見ていきたいと思います！三井不動産の2022年3月期の業績予想は、

営業利益2,300億円(前年差＋262億円)

当期純利益1,600億円(前年差＋302億円)

とプラスを見込んでおります。

三井不動産 グループ長期経営方針 VISION2025

さて、最後に三井不動産の長期経営方針について見ておきましょう。

将来見通し

三井不動産は、来期2022年3月期は連結営業利益2,300億円を計画していると前述いたしましたが、長期的にはあと4年後の2025年度には3,500億円程度を計画しております。

株主還元方針

続きまして長期的な株主還元方針ですが、総還元性向については、35％程度と目処とするといいつつも、

来期の配当は配当性向26.5％に基づく前年据え置きの44円となっております。

グループ長期経営方針 VISION2025で宣言した総還元性向については、35％程度とに基づくともっと配当を出すべきなのですが、昨年も配当性向36.9％に基づく44円を配当として出していたので、その調整として渋い対応をしたようですね。

まとめ

最後に三井不動産の最新株価を確認してまとめとさせていただきます。

ここ5年間を見ても、新型コロナウイルスが始まった2020年3月あたりで一旦株価2,000円台を割り込む大暴落を経験するも、徐々に戻して、この来期は総合不動産業界首位に返り咲くと言う来期の経営見通しを発表したあたりで例年程度にまで株価を戻しました。

最後に、三井不動産の来期の経営ですが、すでに先日、競合他社の野村不動産の2022年3月期1Q決算をご報告させていただきました。

キャピタルゲインで野村不動産はかなり良い進捗の決算だったので、キャピタルゲインの分譲を1/3の割合で収益ポートフォリオとして有する三井不動産の2022年3月期1Q決算も期待でき、実際にまずまずの進捗でした。

三井不動産の2021年度1Q決算発表は、8月6日でしたので、速やかに分析したのち記事にてご報告させて頂きます🙇‍♀️

こちらも決算発表次第、早急にまとめてご報告させて頂きます！

総合不動産の雄、三井不動産の経営進捗から今期も目が離せません！

それではまたお会いしましょう！

最後は一緒のご唱和ください、せ〜の、３１５０〜