戦後から売上1位 大手総合不動産『三井不動産』の今後の株価を予想する

三井不動産 株価

三井不動産は、戦後からずっと一貫して不動産業界における売上1位を維持し続けている最大手の大手総合不動産です。

三井不動産は、三井住友銀行、三井物産とともに、財閥である三井グループの御三家の一角としても有名です。

三井不動産は、日本橋三井タワーなどのオフィスビルや、ショッピングセンターである「ららぽーと」、「三井アウトレットパーク」といった商業施設まで手広く手がけております。

今日はその三井不動産の株価分析と今後の見通しについて分析していきます。

コア3事業がビジネスの核 中長期的な安定収益を確保できる事業構造

下記は、2018年度の三井不動産のセグメント別の売上高の内訳です。

三井不動産は下記のの3事業をコア事業としており、このコア事業で売上高の大半を稼いでいることがわかります。

「賃貸事業」・・・オフィスビルや商業施設を保有し、賃貸して収益を得る

「分譲事業」・・・住宅や投資用不動産を販売することで収益を得る

「マネジメント」・・・そしてこれらの不動産を管理し、運営する

これらコア事業でしっかりと利益を上げた上で、成長領域であり、新築住宅の施工請負などを行う「三井ホーム」事業などを育成しております。

一つの事業セグメントに依存する形ではなく、コア事業が稼いで、成長領域を育てるという中長期的な安定収益を確保できる事業構造となっております。

セグメント別の売上高の内訳

営業利益は4年連続増加中 堅実で安定性がある

それでは、三井不動産の近年の経営成績を見ていきましょう。

2014年から4年連続で、しっかりと営業利益を毎年積み上げていっている様子がわかります。

実に三井不動産の経営は堅実で安定性があると言えます。

自己資本比率35%台 一定の評価

さて、続いては三井不動産の財政状態を見てみましょう。

自己資本比率は過去5年間で約35%台を推移しております。

三菱地所の自己資本比率が30%でしたので、だいたい不動産業界の中では安定性のある方だと思います。

自己資本比率35%を維持すべく政策が取られているように見受けられますので、今後は継続的に自己資本比率40%を維持できるよう努力してもらいたいですね。

全体を通して言えば、この5年間自己資本比率を大幅に下げることなく財政運営できておりますので、三井不動産に対して、一定の評価は与えることができます。

きちんと稼ぐ営業キャッシュ・フロー 今後のキャッシュマネジメントも期待

さて、続いては三井不動産の過去5年間のキャッシュ・フロー計算書を見てみましょう。

営業キャッシュ・フローは年によって大幅なブレがあるものの、一応きちんと過去5年間において毎年稼いでおりますので良しとしましょう。

投資キャッシュ・フローも毎年、営業キャッシュ・フローを遥かに上回る金額を不動産事業投資に使っていることがわかります。

戦後一貫して売上高首位を維持している不動産業界の王者のプライドが見て取れます。

次世代ビジネスを育てていく姿勢は評価できます。

フリー・キャッシュ・フローはこの営業キャッシュ・フローと投資キャッシュ・フローの絶対額の差で表現されます。

このフリー・キャッシュ・フローが過去5年間を振り返ってみても継続的にプラスで推移していない点が三井不動産の課題点です。

先ほど申し上げました通り、損益ベースですと、4年連続で営業利益が増加しているのですが、それが現金ベースで紐づいていないのです。

財政的にはきちんと財務基盤を築いておりますので、短期的には心配しておりません。

三菱地所もフリー・キャッシュ・フローを過去5年間で継続的にプラスにすることはできていませんでしたので、不動産業界の業界全体の構造として難しいかもしれません。

しかし、中長期的にはこのフリー・キャッシュ・フローを継続的にプラスにすることができたらさらなる株価の上昇が期待できます。

純利益・EPS ともに4年連続増加

さて、続いては三井不動産の過去5年間の親会社株主に帰属する当期純利益(純利益)と、EPS(一株当たり利益)について分析してみます。

4年間連続で、純利益、EPSともに増加しておりますので問題ございません。

純利益、EPSはともに2014年の1.5倍以上の値になっておりますので、この5年間でしっかりと三井不動産が企業成長を遂げたことがわかります。

ROEも右肩上がり 2年連続7%台を維持

続いては、三井不動産のROEをみていきましょう。

ROEは、2015年に一旦減少するもその後は成長を続け、2017年と2018年は2年連続でROE7%台を維持しました。

三菱地所は、2016年、2017年、2018年と3年連続で7%台の維持を達成しております。

三井不動産には負けじと三菱地所よりも早く8%を達成して、株主資本をより一層利益に結びつけられる企業体質へ転化してほしいものです。

4年連続増配 株主としての恩恵はしっかりと享受できる

続いては三井不動産の過去5年間の配当実績と、2020年3期における配当予想についてみていきましょう。

良好な経営成績を背景に、三井不動産はしっかりとその利益を株主に還元してまいりました。

下記の通り、過去4年間にわたって三井不動産は増配を続けております。

しかし、2020年3期における配当予想は前年維持となっております。

ですが、心配はご無用です。

2017年、2018年と2年連続で三井不動産は自己株式の取得を行なってきたからです。

 

たとえ、今年増配は止まってしまったとしまったとしても、代わりに直近の2年連続で自己株式取得を行なっておりますので、株価が上昇する効果は得られるかと思います。

自己株式の取得が行われますと、三井不動産の市中流通株式総数が減少するので、1株あたりの株式価値は高まりますね。

ですので、三井不動産の株を持っている方の株価は上がることになりますので、キャピタルゲインが狙えます。

故に、増配は今年は止まってしまったとしても心配はないと申し上げているのです。

しかも、減配ではなく前年据え置きですからね。

総じて、三井不動産の株主還元政策は支持できますし、評価できます。

株価はここ1年割高水準 下落した時に買うべし

三井不動産の株価は2019年11月1日時点で2,794円となっています。

過去1年間を振り返ってみても、横ばいで推移しておりますが、現在が株価が比較的高い水準にあることがわかります。

三菱地所と株価推移の様子が似ておりますね。

この株価水準は、近年の三井不動産の順調な経営成績を考慮しても妥当であると言えます。

現在、PERは現在16.32倍程度、PBRは1.16倍程度となっています。

PBRが1.0倍を超えているので、投資家からの期待が若干込められた株価となっております。

日本の株式市場全体が落ち込む時、三井不動産の株も同時に下落する時があったら、迷わず買うようお勧めしたいです!

なお、配当利回りは1.57%となっております。

三井不動産 株価

まとめ

三井不動産は、しっかりと稼ぐ営業基盤を有する、日本を代表する総合不動産企業であることを申し上げてきました。

是非ともご自身の「買いたい株リスト」に三井不動産を入れていただき、日頃から株価をウォッチしていただき、下落した時には購入を検討していただきたいです。

戦後から一貫して売上高No.1に君臨している総合不動産企業、三井不動産、本当にお勧めです!

以上、三井不動産の株価分析と今後の見通しについての分析でした!

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